Najam od 2027.: poskupljenje max jednom godišnje po DZS-u, ugovori kod bilježnika

Vlada je najavila novi Zakon o najmu stanova koji bi se primjenjivao od 1. siječnja 2027. Početna najamnina i dalje se slobodno ugovara, ali tijekom trajanja ugovora stanodavac je više ne bi smio proizvoljno dizati. Rast bi bio dopušten najviše jednom godišnje, uz obavijest najmoprimcu najmanje 30 dana unaprijed, i najviše do postotka godišnjeg rasta cijena stambenih objekata prema Državnom zavodu za statistiku. Odredbe koje bi to zaobilazile bile bi ništetne. Novi ugovori išli bi kod javnog bilježnika (solemnizacija). Piše Jutarnji list.

Predsjednik Vlade Andrej Plenković poručio je da je cilj zaštititi najmoprimce od neopravdanog povećanja najamnine. Potpredsjednik Vlade i ministar Branko Bačić naglasio je da najmodavac nakon solemniziranog ugovora ne može svojevoljno mijenjati dogovorenu cijenu. To je jasan okvir: tržište ostaje tržište pri ulasku u ugovor, a tijekom trajanja više nije igralište jednostranih objava.

DZS kao strop: 14,3 posto kao mjerilo, ne kao automatika

Prema DZS-u, cijene stambenih objekata u prvom tromjesečju 2026. bile su na razini Hrvatske 14,3 posto više nego godinu ranije. U Zagrebu 14,7 posto, na Jadranu 12,6 posto, u kategoriji „Ostalo“ 18,1 posto. Zakonski strop vezan uz te podatke znači da poskupljenje najma ne smije biti veće od godišnjeg rasta cijena stanova. Ne znači da mora rasti. Znači da ne smije bježati u nebo iznad statistike.

Za podstanara u Zagrebu to je razlika između dogovorenog mira i iznenadnog „ili plati ili se seli“. Za urednog vlasnika to je predvidivost: znaš pravilo, znaš rok od 30 dana, znaš da se ugovor ne može prepravljati usputnom porukom.

Bilježnik, ovrha i državni uvid u najam

Svaki novi ugovor trebao bi biti sastavljen kao javnobilježnički akt i solemniziran. Time se, prema Ministarstvu, ubrzava ovrha bez prethodnog dugog parničnog postupka radi iseljenja ili naplate, a država dobiva precizniji uvid u broj stanova u dugoročnom najmu. Bačić je rekao da će solemnizacija omogućiti točne podatke o raspoloživom fondu. To je administrativna korist s tržišnim učinkom: manje sive zone, više pisanih odnosa.

Uz ugovor dolaze i prakticčne obveze. Primopredajni zapisnik s opisom stanja, očitanjima brojila i fotografijama prostorija. Polog u visini jedne mjesečne najamnine. Pregled stana od strane najmodavca najviše dva puta godišnje, uz najavu, ako ugovorom nije drukčije. Najmoprimac plaća najamninu i režije, snosi sitne popravke. Najmodavac predaje stan pogodan za uporabu i odgovara za nedostatke. To nije romantika. To je inventura odnosa koji je desetljećima često stajao na usmenom dogovoru.

Otkaz: 60 dana za najmoprimca, opomena prije izbacivanja

Najmoprimac bi mogao otkazati ugovor bez navođenja razloga, uz otkazni rok od 60 dana. Najmodavac bi mogao otkazati zbog kršenja obveza (neplaćanje, veća šteta, kućni red), ali tek nakon pisane opomene i roka za otklanjanje. Ako otkaz nije zbog krivnje najmoprimca, minimalni rok za iseljenje bio bi šest mjeseci, odnosno godinu dana ako je najam trajao dulje od pet godina. Ako u stanu živi dijete, rok se produljuje za dodatnih šest mjeseci.

To su pravila koja štite obitelj od izbacivanja preko noći, a urednom vlasniku ostavljaju put kad druga strana sustavno krši ugovor. Nije to „rat protiv stanodavaca“. To je civiliziranje odnosa koji je predugo bio neravnopravan upravo tamo gdje nema pisanog dokaza.

Osiguranje za vlasnike i poruka tržištu

Vlada najavljuje i ulogu Agencije za osiguranje radničkih tražbina: pod uvjetima (solemniziran ugovor, članarina) vlasnik bi mogao dobiti isplatu potraživanja ako najmoprimac ne plaća. Članarina bi, prema Bačiću, mogla iznositi najviše oko dva posto godišnje najamnine, okvirno 40 do 150 eura godišnje. Time se šalje poruka i onima koji oklijevaju dati stan u dugoročni najam zbog straha od neplaćanja.

Narodni Reporteri bilježe paket kao korak prema jasnijem tržištu: zaštita najmoprimaca od proizvoljnih skokova cijene, bilježnički trag, brža ovrha i statistički strop umjesto usmene ucjene. Plenković i Bačić stavili su naglasak na pravnu sigurnost. To je ispravan smjer. Stambena politika se ne mjeri sloganima o „pravu na grad“, nego ugovorom koji obje strane mogu pročitati i, ako zatreba, provesti.