Gradski prostori pod revizijom: Što je Zagreb prihvatio i što još treba provjeriti

Zagreb je u reviziji upravljanja poslovnim prostorima dobio ocjenu djelomične učinkovitosti. U nalazima koji opisuju stanje tijekom 2023. i 2024. pojavljuju se prostori korišteni bez ugovora, prazne nekretnine i nedostaci u planiranju. Grad je prihvatio preporuke. Sada je važno ustanoviti koliko je problema otklonjeno, jer prihvaćanje nalaza i njihova provedba nisu isti posao.

Brojke su dovoljno ozbiljne da ih treba precizno prenijeti. Prema revizorskom izvještaju, Grad je krajem 2024. raspolagao s 3.535 poslovnih prostora. Bez ugovora koristila su se 264 prostora. Od 464 prostora izvan uporabe, 408 bilo je prazno, a 56 neuvjetno za zakup. To su podaci za određeno razdoblje, a ne novi popis stanja na dan objave ovog članka.

Takav nalaz otvara pitanja o imovini koja pripada javnosti: zna li se za svaku nekretninu tko je koristi, na temelju čega i s kojim obvezama; zašto je određeni prostor prazan; što treba napraviti da ponovno dobije svrhu. Odgovori nisu važni samo zbog proračunskih prihoda. Važni su i poduzetnicima, ustanovama i stanovnicima kvartova u kojima prostori godinama čekaju uporabu.

Što je zapravo pregledala revizija

U saborskoj raspravi o izvješćima 1. srpnja 2026. navedeno je da je revizija obuhvatila 23 grada, a predmet su bile aktivnosti u 2023. i 2024. godini. Provjeravali su se evidencije, pravila upravljanja, naplata prihoda te organizacija i kontrola poslova. Zagreb je, uz Koprivnicu, Varaždin i Veliku Goricu, svrstan među četiri grada s ocjenom djelomične učinkovitosti.

Preostalih 19 gradova dobilo je ocjenu učinkovitosti uz određena potrebna poboljšanja. Za sve obuhvaćene gradove izdana su ukupno 222 naloga i preporuke. Taj ukupni broj ne odnosi se samo na Zagreb. Jednako tako, opće primjedbe iz saborskog pregleda ne treba automatski pripisati svakome od gradova. Za pojedinačnu tvrdnju potrebno je pogledati izvještaj koji se odnosi baš na Zagreb.

Revizorska ocjena ne znači da je svaki posao proveden pogrešno. Znači da su utvrđeni nedostaci dovoljno važni da se traže promjene u upravljanju. Ona također nije kaznena presuda. Ne dokazuje sama po sebi pogodovanje ili krađu, ali daje dokumentiran razlog za pitanja o postupcima, organizaciji i odgovornosti nadležnih službi.

Za javnu raspravu korisno je upravo to što revizija iznosi konkretne pojave. Rasprava o gradskoj imovini lako ostane na općem dojmu o zapuštenom izlogu ili velikom broju nekretnina. Popis statusa i preporuke omogućuju da se taj dojam zamijeni provjerljivim pitanjem: koji prostor ima problem, kada je problem nastao i što je poduzeto da se riješi.

Prostor bez ugovora traži pojedinačno objašnjenje

Podatak o 264 prostora korištena bez ugovora posebno je važan. Ugovor je dokument u kojem se uređuju pravo korištenja i obveze korisnika. Bez jasne ugovorne osnove teže je javnosti pratiti status prostora. Ipak, broj bez dodatnog pregleda ne govori tko su korisnici, koliko dugo takvo stanje traje ni koje su radnje u međuvremenu poduzete.

Za svaku takvu nekretninu trebalo bi razlikovati činjenice: postoji li prethodni ugovor, je li istekao, vodi li se postupak, je li korisnik podnio zahtjev i kako su evidentirane obveze. To su pitanja koja treba postaviti, a ne odgovori koje smijemo izmisliti. Nisu svi slučajevi bez ugovora nužno isti i ne moraju se rješavati jednakim postupkom.

Na gradskim stranicama o zakupu poslovnih prostora navodi se da se prostori u pravilu daju u zakup javnim natječajem. Objašnjene su i određene iznimke za međusobne ugovore javnih tijela i njihovih pravnih osoba. Postoji i opis kategorije sadašnjeg korisnika koji određeni prostor koristi bez sklopljenog ugovora pod propisanim uvjetima. Ta pravila pokazuju zašto je potreban pregled konkretnog slučaja.

Činjenica da određena kategorija postoji u pravilima ne uklanja revizorsku primjedbu. Pravila se moraju provoditi i statusi urediti. Za odgovornu ocjenu treba znati što je nadležna služba učinila za svaki prostor: obnovila ili sklopila ugovor, pokrenula odgovarajući postupak ili utvrdila drugi dopušteni način korištenja. U ovom pregledu takvu aktualnu evidenciju svih 264 slučaja nemamo.

Prazni prostori nisu svi odmah spremni za zakup

Druga važna skupina su prazni prostori. Revizorski podaci razlikuju prazne i neuvjetne nekretnine među prostorima izvan uporabe. Tu razliku treba sačuvati. Nije isto prostor koji se može ponuditi nakon administrativne pripreme i prostor kojem je potrebna sanacija. Iz samog ukupnog broja nije moguće zaključiti koliko bi se nekretnina odmah moglo staviti u funkciju.

Prazan prostor može biti pitanje prihoda, ali i pitanje namjene. Za neke nekretnine najbolji rezultat može biti komercijalni zakup, a za druge javna ili društvena funkcija. Takav izbor mora imati obrazloženje. Sama činjenica da prostor ne ostvaruje zakupninu ne pokazuje automatski da se njime loše upravlja ako zakonito služi opravdanoj javnoj svrsi.

Problem nastaje kada nema jasnog odgovora zašto prostor stoji i što slijedi. Za poduzetnika je korisno znati može li se prijaviti za zakup. Za stanovnika je važno hoće li se u njegovu kvartu pojaviti usluga ili ustanova. Za proračun je bitno koliko održavanje košta i postoji li provediv plan. Sve to traži više od povremenog predstavljanja velikog ukupnog portfelja.

Ne treba, međutim, računati izgubljeni prihod tako da se svaki prazan prostor pomnoži zamišljenom mjesečnom zakupninom. Takav izračun preskače stanje nekretnine, lokaciju, namjenu i potražnju. Može poslužiti kao hipotetski primjer samo ako su pretpostavke jasno navedene. Ne može se predstavljati kao utvrđena šteta za Grad bez odgovarajućih podataka.

Planirani prihod i ostvareni prihod

U prenesenim nalazima za Zagreb navedeno je da je za 2024. planirano 8,8 milijuna eura prihoda od poslovnih prostora, dok je ostvareno 7,4 milijuna. Razlika iznosi približno 1,4 milijuna eura. Ona pokazuje odstupanje od plana, ali sama po sebi ne govori koliki je dio posljedica praznih prostora, naplate, promjene ugovora ili drugih okolnosti.

Prihod ispod plana treba objasniti. Plan može biti postavljen previsoko, provedba može kasniti, a dio naplate može biti predmet postupka. To su različite mogućnosti, ne utvrđeni razlozi u svakom slučaju. Bez razrade nije opravdano cijelu razliku nazvati novcem koji je nestao. Proračunska usporedba govori što je planirano i ostvareno, a uzrok zahtijeva dodatnu dokumentaciju.

Za praćenje naplate koristan bi bio pregled tekućih obveza i dugovanja, odvojeno od prihoda koji se očekuje od novih zakupa. Time se može vidjeti rješava li Grad problem nedovoljno korištene imovine ili problem izvršavanja već postojećih ugovora. Jedna zbirna brojka može prikriti da različite službe trebaju provesti različite mjere kako bi se stanje poboljšalo.

Usto, veći prihod nije jedino mjerilo uspjeha. Ako se prostor koristi za opravdanu javnu namjenu, treba prikazati tu korist i trošak. Ako je cilj prihod od zakupa, treba pratiti naplatu i održivost ugovora. Jasno postavljen cilj omogućuje poštenu provjeru. Bez njega se svaka odluka može naknadno opravdavati drugim razlogom, a rezultati postaju teško usporedivi.

Natječaji: važan je datum, a potom rezultat

Revizorski pregled navodio je da u 2023. nisu objavljivani javni natječaji za zakup poslovnih prostora. To je podatak o toj godini. Ne bi bilo točno iz njega izvesti naslov da Zagreb ni danas ne raspisuje natječaje. Na gradskim stranicama postoji objava javnog natječaja od 8. travnja 2026., s najavljenim javnim otvaranjem ponuda 6. svibnja na Kaptolu.

Ta objava potvrđuje da je natječaj raspisan. Sama po sebi ne potvrđuje koliko je ugovora nakon njega sklopljeno, koliko je prostora stvarno preuzeto ni koliki je prihod ostvaren. Za rezultat treba pratiti sljedeće korake. Objavljena namjera i završen zakup odvojene su faze, a javnost mora moći vidjeti vezu između njih.

Poduzetnik koji razmišlja o prijavi treba razumjeti uvjete, troškove i stanje prostora prije ponude. Grad treba osigurati postupak koji se može pratiti i u kojem su kriteriji jasni. Dobar natječaj ne završava samim objavljivanjem oglasa. Potrebno je da zainteresirani dobiju dovoljno informacija i da se objavi rezultat prema primjenjivim pravilima.

Prilikom usporedbe treba razlikovati gradske nekretnine od državnih i od prostora gradskih trgovačkih društava. Sve se mogu nalaziti u Zagrebu, ali njima ne upravlja isti subjekt. Natječaj Državnih nekretnina za lokal u zagrebačkoj ulici nije dokaz da je gradska služba aktivirala vlastiti prostor. Adresa govori gdje je nekretnina, a vlasništvo i nadležnost tko za nju odgovara.

Prihvaćene preporuke traže trag provedbe

Grad je u očitovanju prihvatio naloge i preporuke te nije osporio činjenice opisane u nacrtu izvještaja, prema javno objavljenom pregledu nalaza. To je važan početak. Umjesto rasprave o tome postoji li problem, moguće je prijeći na pitanje što je poduzeto. Ali prihvaćanje preporuke nije isto što i dokaz da je ona već provedena.

Za praćenje bi bio koristan jednostavan pregled preporuka, odgovornih službi, rokova i rezultata. Kod prostora bez ugovora to znači stanje riješenih predmeta. Kod praznih prostora znači odluku o namjeni i korake prema korištenju. Kod planiranja znači pokazatelje po kojima se vidi ostvarenje cilja. Takav pregled javnosti omogućuje provjeru napretka bez nagađanja.

Ne tvrdimo da svi ti podaci ne postoje. Ovaj članak ne predstavlja potpunu provjeru svakog gradskog registra i svih predmeta. Govorimo o tome što bi dokaz provedbe trebao sadržavati. Konačna ocjena napretka zahtijevala bi usporedbu početnih nalaza s aktualnim evidencijama. Dok takva usporedba nije provedena, ne treba ni tvrditi da je sve riješeno ni da nije promijenjeno ništa.

Posebno je važan vremenski razmak. Izvještaj opisuje ranije stanje, a javna rasprava vodi se tijekom 2026. U međuvremenu se ugovor mogao sklopiti, prostor obnoviti ili postupak završiti. To ne briše raniji propust, ali mijenja današnje stanje. Ozbiljan pregled mora sačuvati obje informacije: što je utvrđeno i što je potom učinjeno.

Što javna evidencija može pokazati

Grad na svojim stranicama upućuje zainteresirane i na popis slobodnih prostora. Korisnost takvog popisa ovisi o ažurnosti i podacima uz pojedinu nekretninu. Adresa i površina dobar su početak, ali za odluku o zakupu važni su dopuštena namjena, stanje prostora i način na koji se može dobiti dodatna informacija. Javna evidencija treba pomoći stvarnom korisniku.

Za javni nadzor korisno je moći pratiti i promjenu statusa. Ako je prostor bio prazan, a sada se koristi, trebalo bi moći ustanoviti kada i na temelju čega. Ako se prethodna namjena promijenila, treba razumjeti odluku. Time se smanjuje prostor za proizvoljna tumačenja i olakšava prepoznavanje predmeta koji doista zahtijevaju dodatno objašnjenje.

Transparentnost pritom ne znači nekritičnu objavu svih osobnih podataka. Javni interes može se zadovoljiti prikazom relevantnih odluka, obveza i statusa uz zaštitu podataka koji nisu potrebni za razumijevanje. Cilj je pratiti upravljanje javnom imovinom. Za to su najvažniji provjerljiv postupak i jasno obrazložena odluka, a ne javno prozivanje korisnika bez pregleda njegova predmeta.

Obnova mora imati ekonomsku i javnu svrhu

Kada prostor nije uvjetan za korištenje, odluka o ulaganju traži obrazloženje. Treba znati što se obnavlja, koliki je očekivani trošak i koja bi uporaba slijedila nakon završetka. Nema smisla urediti prostor samo kako bi ponovno ostao prazan, ali nema smisla ni trajno odgađati zahvat bez procjene mogućnosti. Između tih krajnosti postoji posao pripreme koji treba biti vidljiv.

Procjena opravdanosti može uključiti više od buduće zakupnine. Prostor namijenjen javnoj službi može donijeti korist koja nije komercijalni prihod. No upravo zato treba jasno opisati korisnike, potrebe i način financiranja. Kada se cilj napiše unaprijed, lakše je poslije provjeriti je li ostvaren. Promjena namjene također može biti opravdana, ali bi trebala imati novo obrazloženje.

Za manje poduzetnike važna je i predvidljivost ulaganja. Ponuda za zakup ne govori dovoljno ako nisu razumljivi obveze održavanja, troškovi prilagodbe i vrijeme potrebno za početak rada. To nisu tvrdnje da svaki gradski natječaj ima taj nedostatak, nego kriteriji prema kojima se može pregledati njegova kvaliteta. Jasna dokumentacija štiti i javnog vlasnika i budućeg zakupnika, jer smanjuje mogućnost spora nakon sklapanja ugovora.

Od revizorskog nalaza do korisnog prostora

Upravljanje nekretninama često se vidi tek kada izbije spor ili kada se u ulici zatvori još jedan izlog. Revizija je korisna jer otvara pitanje prije nego što se rasprava svede na pojedinačnu priču. Pokazuje da popis imovine nije dovoljan. Potrebni su uređeni odnosi s korisnicima, održavanje, naplata i odluka o tome što svaki prostor treba postati.

Za Zagreb je polazište jasno: dokumentirana ocjena djelomične učinkovitosti i niz statusa koji traže rješavanje. Postoji i prihvaćanje preporuka te dokaz da su natječaji u 2026. raspisivani. Sljedeći korak je pokazati učinak tih radnji. Bez aktualnog pregleda provedbe ne može se pouzdano reći koliko je prostora izašlo iz problematične kategorije.

Građanima naposljetku najviše znači rezultat koji se vidi i može provjeriti. Ugovoreno korištenje, obnovljen prostor i jasna namjena konkretniji su od opće tvrdnje da se imovinom upravlja dobro. Isto vrijedi za kritiku: precizna neriješena preporuka daje više od političke etikete. O gradskoj imovini vrijedi razgovarati upravo na toj razini, prostor po prostor i odluka po odluka.