Prošli smo svih 6.870 oglasa za stanove u Zagrebu: Jarun po kvadratu prestigao i strogi centar, Dubrava je zadnja linija obrane

Narodni Reporteri analizirali su kompletnu ponudu stanova na prodaju u Zagrebu — svaki aktivni oglas na najvećem domaćem oglasniku. Rezultat: pola grada traži više od 297.000 eura za stan, kvadrat na Jarunu probio je 5.400 eura, a Dubrava je posljednja velika gradska četvrt u kojoj medijan kvadrata još nije dotaknuo 4.000 eura.

Dok se o cijenama nekretnina u Zagrebu obično priča na temelju dojmova, pojedinačnih oglasa ili agencijskih priopćenja, mi smo napravili ono što nitko ne radi: prošli smo cijelu kategoriju prodaje stanova za Grad Zagreb na Njuškalu — svih 302 stranice oglasa, jedan po jedan. Nakon čišćenja duplikata, oglasa s lažnom cijenom od "1 euro" (cijena na upit) i oglasa u kojima je istaknuta cijena kvadrata umjesto ukupne cijene, ostalo je 6.870 stvarnih oglasa — praktički kompletna slika onoga što se u Zagrebu ovog trenutka prodaje.

Zagreb u brojkama: pola grada iznad 297.000 eura

Medijalna tražena cijena stana u Zagrebu iznosi 297.425 eura — dakle, polovica svih stanova u ponudi skuplja je od toga. Prosjek je još viši, 362.197 eura, jer ga prema gore vuku luksuzni oglasi poput četverosobnog stana u Parku Kneževa u Donjem gradu za 3,5 milijuna eura (16.667 €/m² — najskuplji kvadrat u gradu).

Medijalna cijena kvadrata za cijeli grad: 4.056 €/m².

Možda najporazniji podatak za svakoga tko traži prvi stan: od 6.870 oglasa, ispod 150.000 eura nalazi se tek 4,8 posto ponude. Ispod 200.000 eura — svega 17,6 posto. Istovremeno, svaki šesti stan u gradu (17,2 %) nudi se za pola milijuna eura ili više.

Jarun: novi kralj zagrebačkog zapada

Najveće iznenađenje analize ne dolazi iz Maksimira ni iz strogog centra, nego s Jaruna. Uz jezero se trenutno prodaje 80 stanova, a medijalna cijena kvadrata iznosi 5.471 €/m² — više nego u Maksimiru (5.000 €/m²) i osjetno više nego u Donjem gradu (4.545 €/m²). Medijalna cijena stana na Jarunu je 370.000 eura, a najskuplji primjerak traži 1,25 milijuna.

Priča je slična i na susjednim Vrbanima: 42 oglasa, medijan 320.866 eura, kvadrat 4.891 €/m². Vrbani su tako skuplji od Knežije (4.695 €/m²), Prečkog (4.750 €/m²) i Srednjaka (4.407 €/m²), a novogradnje uz Vrbansku gaje ambicije i preko milijun eura.

Zaključak koji se nameće: blizina jezera, rekreacije i novogradnja učinili su jugozapad grada premium zonom — kvadrat uz Jarun danas se naplaćuje kao da gledate na Zrinjevac.

Trešnjevka: radnički kvart samo još u pjesmama

Trešnjevka — nekad sinonim za pristupačan radnički Zagreb — danas je četvrt s ukupno 876 aktivnih oglasa i medijalnim kvadratom od 4.572 €/m², iznad gradskog prosjeka. Medijalna cijena stana: 299.000 eura na Sjeveru, 300.000 na Jugu.

Ali Trešnjevka nije jedna priča, nego barem četiri:

Unutar iste četvrti razlika između Voltina i Jaruna iznosi gotovo 40 posto po kvadratu. Voltino je posljednji trešnjevački džep ispod 4.000 €/m² — i po svemu sudeći, neće to još dugo ostati: Rudeš, koji je donedavno bio u istoj kategoriji, novogradnje su već pogurale preko te granice.

Dubrava: posljednje utočište ispod 4.000 eura

Na drugom kraju grada, Gornja i Donja Dubrava zajedno nude 461 stan — i jedina su velika gradska cjelina (uz Podsused, Novi Zagreb - Zapad i Sesvete) gdje kvadrat u medijanu još košta ispod 3.800 eura.

Medijalna cijena stana u Dubravi je 269.694 eura, ali unutar četvrti postoje bitno jeftiniji džepovi:

• Retkovec: medijan 215.000 €, kvadrat 3.400 €/m²
• Čulinec: medijan 180.000 € — najjeftinije naselje u analizi
• Poljanice: 212.500 €, Klaka: 226.000 €

Za usporedbu: za istih 300.000 eura na Jarunu dobivate oko 55 kvadrata, a u Retkovcu oko 88 — praktički trosoban stan više. Razlika u cijeni kvadrata između najskupljeg (Jarun) i najjeftinijih dubravskih naselja premašuje 60 posto.

Upravo zato Dubrava — desetljećima predmet zagrebačkih viceva — postaje racionalan izbor mladih parova i prvih kupaca. Podaci pokazuju da tržište to već prepoznaje: novogradnje u Granešini i na Oporovcu guraju medijane pojedinih dijelova Gornje Dubrave prema 300.000 eura.

Što ovi podaci (ne) govore

Nekoliko važnih ograda. Ovo su tražene, oglašene cijene — ne postignute kupoprodajne, koje su u pravilu 5 do 10 posto niže nakon pregovora. Dio oglasa su jedinice iz istih novogradnji (svaka je zaseban oglas), što u kvartovima s velikim projektima podiže brojke. I na kraju, oko 230 oglasa s cijenom "na upit" ili očito pogrešnom cijenom izbačeno je iz analize, kao i tristotinjak duplikata.

No trend je nedvosmislen: Zagreb više nema jeftinih kvartova — ima samo manje skupe. Granica od 4.000 eura po kvadratu, koja je do jučer dijelila "elitne" od "običnih" dijelova grada, danas prolazi kroz Dubravu, Sesvete i rubove Novog Zagreba. A kad i ona padne, past će posljednja iluzija da prosječna zagrebačka plaća može kupiti prosječan zagrebački stan.

Metodologija: Narodni Reporteri analizirali su 25. srpnja 2026. sve aktivne oglase u kategoriji Prodaja stanova → Grad Zagreb na Njuškalu (302 stranice, 7.443 prikupljena oglasa). Nakon uklanjanja duplikata, oglasa s placeholder cijenama ("1 €", cijena na upit) i oglasa s istaknutom cijenom kvadrata umjesto ukupne cijene, analiza obuhvaća 6.870 oglasa. Medijan je korišten kao glavna mjera jer na njega, za razliku od prosjeka, ne utječu ekstremno skupi oglasi.