Najamnina samo jednom godišnje: od 2027. i bilježnik, polog jedna plaća

Vlada Republike Hrvatske u sklopu paketa mjera za građane najavila je novi Zakon o najmu stanova koji bi od 1. siječnja 2027. bitno ograničio jednostrano podizanje najamnina. Premijer Andrej Plenković poručio je da je na tržištu najma uočena praksa koja najmoprimce dovodi u nepovoljan položaj te da je želi zakonski suzbiti. Početnu cijenu vlasnik i podstanar i dalje bi dogovarali slobodno, ali nakon potpisa ugovora stanodavac više ne bi mogao cijenu mijenjati po vlastitoj procjeni.

Riječ je o odgovoru na tržište u kojem dio vlasnika tijekom trajanja ugovora diže najamninu kad i koliko poželi. Za podstanare, osobito u Zagrebu i na obali, to je godinama bio izvor nesigurnosti. Novi okvir cilja zlouporabu, ne vlasništvo kao takvo.

Najamnina najviše jednom godišnje, do DZS indeksa

Prema predloženom modelu, vlasnik bi cijenu mogao povećati najviše jednom tijekom godine i o tome bi najmoprimca morao obavijestiti najmanje 30 dana unaprijed. Gornja granica bila bi postotak rasta cijena stambenih nekretnina prema službenom indeksu Državnog zavoda za statistiku. Odredba ugovora koja bi dopuštala češće ili veće povećanje bila bi ništetna.

Ministar graditeljstva Branko Bačić istaknuo je da se time želi spriječiti da vlasnik nakon potpisa samovoljno mijenja ključni element ugovora: cijenu. To je jezgra reforme. Ugovor više ne bi bio papir koji stanodavac može prepisivati usput.

Indeks nije „malo“: Q1 2026. +14,3 posto

Ograničenje ne znači automatski male skokove. Prema DZS-u, cijene stambenih nekretnina u prvom tromjesečju 2026. bile su 14,3 posto više nego godinu ranije. U Zagrebu su porasle 14,7 posto, na Jadranu 12,6 posto, a u ostalim dijelovima Hrvatske 18,1 posto. Kod najamnine od 500 eura rast od 14,3 posto značio bi oko 572 eura mjesečno.

Drugim riječima: zakon reže proizvoljnost, ali ne briše tržišni pritisak. Tko očekuje zamrzavanje cijena, krivo čita tekst. Tko traži kraj noćnih „iznenadnih“ poskupljenja usred ugovora, dobiva jasniji okvir.

Solemnizacija kod bilježnika, polog i zapisnik

Svaki novi ugovor o najmu morao bi biti sastavljen kao javnobilježnički akt i solemniziran kod javnog bilježnika. Time bi ugovor mogao biti neposredno ovršan, što ubrzava rješavanje neplaćanja ili odbijanja iseljenja bez dugog parničnog puta. Vlada očekuje i precizniji uvid u broj dugoročno iznajmljenih stanova.

Polog bi u pravilu iznosio jednu mjesečnu najamninu. Pri predaji stana sastavljao bi se zapisnik o stanju prostorija i brojila, uz fotografije. Vlasnik bi, ako nije drugačije dogovoreno, stan mogao pregledati najviše dva puta godišnje uz najavu. To su pravila koja smanjuju prostor za sivu zonu i usmene „dogovore“ bez tragova.

Otkazni rokovi i zaštita obitelji s djecom

Najmoprimac bi mogao otkazati najam bez posebnog razloga uz rok od 60 dana. Vlasnik bi mogao raskinuti ugovor zbog neplaćanja, težeg oštećenja ili drugih povreda, ali uz pisanu opomenu i rok za otklanjanje. Ako podstanar nije prekršio ugovor, minimalni rok za iseljenje bio bi šest mjeseci, odnosno godina dana ako živi u stanu dulje od pet godina. Ako u kućanstvu živi dijete, rok bi se dodatno produljio za šest mjeseci.

Predviđena je i zaštita vlasnika kroz ulogu Agencije za osiguranje radničkih tražbina, uz solemnizirani ugovor i članarinu do dva posto godišnje vrijednosti najamnine. Sustav bi, prema najavi, krenuo 1. siječnja 2027.

Za podstanare je poruka jednostavna: jednom potpisan ugovor više ne bi smio biti igraća ploča za proizvoljna poskupljenja. Za stanodavce koji tržište tretiraju pošteno, to je jasniji okvir. Za one koji cijenu dižu usput, stiže ozbiljno ograničenje.

Tržište najma u Hrvatskoj godinama pati od sive zone: usmeni dogovori, ugovori bez tragova, polog „po dogovoru“ i poskupljenja usred sezone. Solemnizacija kod bilježnika to neće izliječiti preko noći, ali podiže cijenu zlouporabe. Kad je ugovor javnobilježnički akt, teže je tvrditi da „nije bilo tako dogovoreno“. Kad je polog ograničen na jednu najamninu, teže je držati podstanara kao taoca pretjeranog depozita.

Kritika mora ići na račun zlouporabe, ne na račun samog vlasništva. Pošteni stanodavci trebaju zaštitu od neplaćanja. Podstanari trebaju zaštitu od proizvoljnog dijanja cijene. Novi zakon, ako se usvoji i primijeni od 2027., pokušava pogoditi taj balans. Brojke DZS-a pokazuju da ni indeksirano povećanje nije bezbolno. Ali bez gornje granice i bez obveze najave, podstanar ostaje u položaju u kojem ugovor ne štiti ono što piše na papiru.