Split je pretekao Zagreb: kvadrat stana sada je skuplji na Rivi nego na Zrinjevcu

Narodni Reporteri prošli su sedam hrvatskih oglasnika i agencijskih baza — Njuškalo, Index Oglase, Biliškov, Dogmu, Eurovillu, Operetu i RE/MAX — i sastavili najveću dosad objavljenu bazu stanova na prodaju u Splitu: 1.356 jedinstvenih oglasa. Rezultat je brojka koja mijenja sliku hrvatskog tržišta nekretnina: medijalna cijena kvadrata u Splitu iznosi 5.988 eura — čak 48 posto više nego u Zagrebu.

Prije mjesec dana analizirali smo kompletnu ponudu stanova u Zagrebu i došli do medijana od 4.056 eura po kvadratu. Ovaj put smo isti posao napravili za Split — samo temeljitije. Umjesto jednog izvora, prošli smo sedam: dva velika horizontalna oglasnika (Njuškalo i Index Oglasi) i pet vodećih agencija koje pokrivaju splitsko tržište (Biliškov, Dogma, Eurovilla, Opereta, RE/MAX Hrvatska). Sirovo prikupljanje dalo je 2.307 zapisa; nakon uklanjanja oglasa s neispravnim podacima i, što je ključno, 769 duplikata istog stana objavljenog na više portala istovremeno, ostalo je 1.356 jedinstvenih nekretnina — vjerojatno najkompletnija slika splitskog tržišta stanova ikad sastavljena izvan interne baze same agencije.

Split iznad Zagreba: 5.988 prema 4.056 eura po kvadratu

Brojka koja najviše govori: medijalna cijena kvadrata u Splitu je 5.988 eura, naspram 4.056 eura u Zagrebu. To je razlika od gotovo 50 posto — i obrnuto od uvriježene pretpostavke da je glavni grad automatski najskuplji.

Medijalna cijena čitavog stana u Splitu iznosi 400.000 eura — u odnosu na 297.425 eura u Zagrebu. Prosjek je još viši, 486.104 eura, jer ga vuku penthousi i vile na Marjanu i Mejama vrijedni preko 2 milijuna eura.

Dostupnost je dramatično lošija nego u Zagrebu: dok je u glavnom gradu ispod 150.000 eura bilo 4,8 posto ponude, u Splitu je to svega 0,4 posto. Ispod 200.000 eura u Splitu se nalazi tek 3,6 posto stanova (u Zagrebu 17,6 %). Istovremeno, trećina cijele splitske ponude (32,9 %) prelazi pola milijuna eura.

Marjan i Lora: dva različita razloga za vrh ljestvice

Na vrhu splitske ljestvice po cijeni kvadrata nalaze se dva kvarta iz posve različitih priča. Marjan (8.796 €/m², n=9) skup je iz očitog razloga — nekoliko stanova uz park-šumu i pogled na more koji se ponašaju kao vile, ne kao stanovi. Lora (8.250 €/m²) je zanimljivija: riječ je gotovo isključivo o jednom velikom novogradnja projektu na nekadašnjem vojnom području uz more, gdje su cijene po jedinici dosljedno visoke jer je developer od početka pozicionirao projekt premium segment.

Slijede tri klasična skupa kvarta: Meje (7.977 €/m², medijan cijene stana čak 990.000 €), Grad, odnosno stari gradski centar unutar i oko Dioklecijanove palače (7.138 €/m²), i Bačvice (7.099 €/m²) — plaža, šetnica, blizina svega.

Za usporedbu, najjeftiniji kvartovi u analizi: Brda (3.471 €/m²), Sućidar (4.430 €/m²), Sirobuja (4.435 €/m²) i Kocunar (4.443 €/m²) — svi u unutrašnjosti grada, dalje od mora i turističkih ruta. Čak i tu, kvadrat je skuplji nego u prosječnom zagrebačkom kvartu poput Sesveta (3.200 €/m²).

Posebno vrijedi istaknuti Žnjan i Visoku: to su dvije najveće pojedinačne kategorije u cijelom skupu (148 i 179 oglasa), što odražava intenzivnu izgradnju posljednjih desetak godina na tom dijelu grada. Žnjan je pritom već skuplji od Varoša i Duilova — dokaz da „novo i uz more“ danas vrijedi više od „staro i blizu centra“.

Agencije naplaćuju skuplje od portala — i to dosljedno

Jedan od razloga za korištenje više izvora bio je upravo ovaj test: razlikuju li se cijene ovisno o tome tko oglašava? Odgovor je da. Prije uklanjanja duplikata, medijalna cijena kvadrata po izvoru izgledala je ovako:

Četiri od pet agencija naplaćuju iznad medijana velikih portala. Objašnjenje nije nužno da agencije „napuhavaju“ cijene — vjerojatnije je da agencije preferirano rade s premium nekretninama (novogradnja, prvi red do mora, ekskluzivni mandat), dok portali poput Njuškala i Index Oglasa imaju širi presjek tržišta uključujući privatne prodavače koji često nude realnije, pregovarljivije cijene. Iznimka je Biliškov, splitska agencija s najdužom tradicijom, čiji je medijan ispod oba portala — što je vjerojatno posljedica šireg portfelja koji uključuje i starije stanove za renovaciju.

Zanimljiv je i podatak o volumenu: Index Oglasi imao je za Split čak 1.184 sirova zapisa nasuprot 851 na Njuškalu — iako je Njuškalo tradicionalno percipirano kao veći oglasnik. Nakon čišćenja i unakrsnog uklanjanja duplikata, oba portala i dalje čine osnovu ponude, ali agencijski oglasi dodaju stotine nekretnina koje se uopće ne pojavljuju na velikim portalima — posebno u premium segmentu.

Metodološka napomena: zašto brojke nisu identične medijskim izvještajima

Ovo su tražene, oglašene cijene, ne postignute kupoprodajne — u pregovorima se u pravilu spuštaju 5 do 10 posto. Od 2.307 sirovih zapisa, 91 je izbačen zbog očito neispravnih podataka (cijena upisana kao cijena po kvadratu, kvadratura 0 ili van razumnog raspona), a 769 je prepoznato kao isti stan objavljen na više izvora i brojano samo jednom, prema prioritetu Njuškalo → Index Oglasi → Eurovilla → Dogma → Biliškov → Opereta → RE/MAX. Budući da dedupe algoritam traži podudaranje cijene, kvadrature i kvarta, moguće je da je poneki stvarno različit stan (slučajna identična cijena i kvadratura u istom kvartu) pogrešno spojen u jedan — no takvih slučajeva je u praksi zanemarivo malo.

Konačan uzorak od 1.356 stanova ne uključuje kuće, apartmane izvan grada Splita (Stobreč, Podstrana, Kaštela, Trogir, Solin su namjerno isključeni) ni nekretnine s cijenom „na upit“.

Metodologija: Narodni Reporteri prikupili su 28. srpnja 2026. sve aktivne oglase prodaje stanova u gradu Splitu s Njuškala (851), Index Oglasa (1.184), te agencija Biliškov (40), Dogma (57), Eurovilla (131), Opereta (29) i RE/MAX Hrvatska (15). Nakon čišćenja i uklanjanja 769 unakrsnih duplikata, analiza obuhvaća 1.356 jedinstvenih oglasa. Medijan je korišten kao glavna mjera jer, za razliku od prosjeka, nije osjetljiv na ekstremno skupe pojedinačne oglase.